최근 빌라왕 등 전세사기로 서울, 경기지역 뿐만아니라 전국에서 전세 세입자들이 보증금을 돌려받지 못하는 많은 피해사례가 있었는데요
우리가 살아가면서 부동산 계약은 최소한 한번 이상은 하게 됩니다. 이럴때 어떻게 빌라왕, 깡통전세, 전세사기 등을 예방하기 위해서 부동산 계약 전 후 반드시 확인해야할 예방법과 전국 깡통전세 의심물건을 알아보는 방법을 자세히 살펴보겠습니다.
깡통전세란?
깡통전세란 전세기간이 만료되어 집주인이 보증금을 돌려주어야 하지만 보증금을 돌려주지 못하는 물건을 깡통전세라고 부릅니다.
깡통전세 물건의 대부분은 시세형성이 집주인이 마음대로 조정할 수 있는 다세대주택, 즉 빌라이며 집주인의 사유로 대출을 갚지 못해 집이 경매로 넘어가는 경우 보통 빌라 건물을 짓기위해 은행에서 근저당을 받게 되며 이 근저당이 1순위가 되므로 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 생기게 됩니다.
어떻게 하면 계약 부동산 계약시 전세사기를 예방할 수 있을지 본격적으로 알아보겠습니다.
깡통전세 예방법(계약 전, 후)
아파트, 빌라, 오피스텔 등 거래량 급증에 따른 전세가율이 오르면 깡통전세의 위험 또한 올라가게 됩니다. 이런 경우 어떻게 미리 내 권리를 확보하여 보증금을 돌려받을 수 있을까요?
전세 피해사기 예방법(계약 전)
1. 정식으로 등록된 공인중개사인지 확인하기
부동산 계약을 하기 위해선 국가에서 자격을 취득한 공인중개사를 통해 계약을 하게 됩니다. 전세사기의 여러 유형 중 공인중개사가 아닌 사람이 공인중개사인척 계약하여 사기를 치는 경우가 많으므로 반드시 계약 전 확인을 하셔야 합니다.
공인중개사, 공인중개사사무소, 중개보조원 정상등록 정보 확인은 국가공개정보포탈에서 확인 가능합니다.(부동산이 위치한 시/군/구 선택 후 실제로 영업 중인지 확인)
2. 임대 물건의 건축물 대장, 등기부등본, 납세증명서 등 확인
건축물 대장을 보면 실제로 임대하는 임대면적, 소유자 정보 등이 나와 있고 또한 불법건축물 여부를 반드시 확인해야 합니다.
등기부 등본의 경우 갑구(소유자)와 을구(근저당권, 선순위 권리관계)를 확인합니다.
납세증명서를 통해 임대인(집주인)의 세금 체납여부를 확인합니다.
홈텍스(hometax.go.kr)에 접속하여
①홈택스 로그인 → ②신청/제출 메뉴 → ③주요세무서류신청바로가기 → ④미납국세등 열람신청 선택 → ⑤신청 화면(신청서 작성 후 파일 변환하여 제출) 에서 열람 신청 후 열람안내 문자를 수신하면 인근 세무서에 방문하여 확인할 수 있습니다.
임대인 동의 없이 신분증과 임대차계약서 사본을 가지고 구청 세무관리과나 행정복지센터(주민센터)에서 열람하시면 됩니다.(열람시 임대인에게 열람여부 SMS 통보)
3. 임대인 신분증 진위여부 확인
등기부등본의 소유자와 계약하러 온 사람과 동일인물 인지를 신분증 사진 확인 및 진위여부를 통해 다시한번 확인합니다.
▷ 주민등록증 진위확인: ARS  1382 또는 정부24(www.gov.kr)에서 확인▷ 운전면허증 진위확인: 경찰청교통민원24(www.efine.go.kr)에서 확인 ▷ 인감증명서 또는 본인서명사실확인서 진위확인: 정부24(www.gov.kr)에서 확인 |
4. 임차인에게 유리한 특약사항 추가
부동산 임대차 계약시 아래와 같은 특약사항을 추가하여 사전에 사기 등을 예방합니다.
1. 본 계약은 임차인의 전세 자금 대출을 전제로 하며, 전세자금 대출이 불가할 경우 계약금을 즉시 반환 하기로 한다.
➡️ 전세자금 부족으로 대출을 받아야 하는 경우 위 특약을 통해 대출이 불가능한 경우에는 계약을 취소하고 계약금을 반환받을 수 있습니다.
2. 임대인은 임차인의 전세보증금반환보증보험 가입을 위해 필요한 절차에 적극 협조하기로 하며, 임대인 또는 임차목적물의 하자로 인한 보증보험 가입 미승인 시, 계약은 무효로 하고 계약금, 중도금, 잔금 등 지급한 금액 전액을 즉시 반환 하기로 한다.
➡️ 전세보증금반환보증보험을 가입하는 경우 계약금액을 모두 지급하고 주택에 입주 및 전입신고까지 이루어져야 신청이 가능하므로 이 후 보험가입이 불가능한 경우 위 특약을 통해 계약을 취소할 수 있도록 하여야 합니다.
3. 임차인이 0000년 00월 00일까지 전입신고와 확정일자를 받기로 하며, 임대인은 위 약정일자의 다음날까지 임차 주택에 저당권 등 담보권을 설정할 수 없다.
➡️ 현재 「주택임대차보호법」 제3조(대항력)에 따라 대항력은 ‘전입신고를 하고 확정일자를 받은 날의 다음날 0시’부터 효력이 발생하므로 이를 악용한 전세사기를 방지하기 위한 특약 입니다.
4. 임대인은 본 계약 체결 당시 국세․지방세 체납, 근저당권 이자체납 사실이 없음을 고지한다. 임대인이 미리 알리지 않은 국세나 지방세 체납사실이 확인되면 임차인이 계약을 해지할 수 있고, 임대인이 보증금 등 원금을 임차인에게 반환한다.
➡️ 세금은 임차인의 보증금보다 우선하기 때문에 이를 임대인으로부터 확인을 받을 수 있으며 이를 임대인이 고지하지 않은 경우 본 계약을 해지 할 수 있습니다.
5. 임대인은 본 주택에 대하여 임대차 계약 체결 이전에 매매계약을 체결한 사실이 없음을 확인하며, 임대차 계약기간 중 본 주택의 매매계약을 체결하는 경우 사전에 임차인에게 고지해야 한다. 이 경우 임차인은 임대차 계약을 종료할 수 있다.
➡️ 모든 유의사항을 확인하고 임대차계약을 체결하더라도 임대인이 보증금반환 능력이 없는 다른 임대인에게 소유권을 넘길 수 있으므로 이를 예방하기 위한 특약입니다.
전세 피해사기 예방법(계약 후)
1. 계약일에 전입신고와 확정일자 받기
계약일에 확정일자를 부여받고 전입신고를 해야 대항력(익일 0시 효력발생)이 발생하게 되며, 이는 보증금에 대한 채권자의 지위를 가질 수 있게 된다는 의미입니다.
2. 거래 후 주택 전월세 신고
계약일로부터 30일 이내 임대차계약당사자가 신고
부동산거래관리시스템(http://rtms.molit.go.kr)에 계약일 30일 이내에 임대차계약을 온라인 신고합니다. 보통 부동산에서 신고를 해주기도 하지만 임차인 본인이 꼭 챙기셔서 임대차 계약 사실을 신고하여야 합니다.
3.임대(전세) 보증금 반환보증 가입하기
보증금에 대한 반환보증 보험에 가입하여 혹시나 추후 살고있는 건물이 경매에 넘어가더라도 보증금을 보증해준 주택도시보증공사 등에서 우선적으로 보증금을 돌려 받을 수 있습니다. 참고로 임대인(집주인)이 임대사업자일 경우 임대보증금 반환보험 가입은 필수이며, 수수료는 집주인 75% 임차인 25% 부담하게 됩니다.
깡통전세 알아보기
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