주택담보대출을 받을 때 꼭 알아야 할 용어(LTV, DTI, DSR)와 간단한 예시로 계산을 통해 더 자세히 알아보겠습니다.
주택담보대출이란?
주택담보대출에 대해서 잠깐 알아보고 넘어가겠습니다.
집을 구매하게 되면 대부분의 사람들은 주택을 담보로 주택구입자금의 일부를 대출을 받게 됩니다. 여기서 주택을 담보로 얼마나 빌려줄 수 있는지에 대한 기준이 필요할 텐데요! 이때 LTV, DTI, DSR을 따져 대출한도를 결정하게 됩니다. LTV, DTI, DSR이 무엇이며 어떻게 계산하는지 살펴보겠습니다.
LTV(주택담보대출비율, Loan to Value ratio)
주택담보대출비율이라고 부르며 Loan은 대출금액, value는 담보의 가치, 즉 주택의 시장가치를 의미합니다. (보통 KB시세를 많이 이용합니다.) LTV란 집의 가치에 대해 몇%까지 대출이 가능한지에 대한 한도를 나타냅니다. 보통 주택담보대출을 실행할 때 제일 먼저 보는 지표입니다.
LTV = 주택담보대출 한도 / 주택가격
Q. 3억짜리 집을 구매하기 위해 LTV가 50%라고 한다면 대출한도는 어떻게 될까요?
정답 : 3억 X 50% = 1.5억이 되겠죠?
DTI(총부채상환비율, Debt To Income ratio)
LTV가 주택(담보물)의 가치 기준으로 대출한도가 설정되는 지표라면 DTI와 DSR은 연소득 대비 얼마나 대출금을 갚을 수 있는지에 대한 지표입니다.
DTI는 연소득에서 주택담보대출 상환액과 기대 대출에 대한 연간 이자 상환액이 차지하는 비율을 의미합니다. 다시 말해 빌리는 사람의 소득 수준을 고려하여 대출한도를 설정하는 수치입니다.
DTI= [주택담보대출 연간 총 상환액(원금+이자) + 기타 대출의 연간 총이자 상환액] / 연소득
주의할 점이 DTI는 기타 대출(신용대출, 카드론 등)의 연간 이자 상환액만 계산합니다.
Q. A씨는 연소득 1억, 주택담보대출 연간 원리금 1500만원, 신용대출 연간 이자 상환액 200만원의 대출이 있다고 가정
정답 : (1500 + 200 ) / 1억 = 17%
DSR(총체적 상환능력비율, Debt Service Ratio)
DSR은 DTI 와 계산방법이 비슷하지만 기타 대출의 모든 부채의 원금을 추가로 포함하게 되어 DTI 보다 더 조건이 까다롭습니다. 현재 총대출의 합이 1억을 넘어가게 되면 DSR 40%를 적용하게 되어 있습니다.
DSR = [ 주택담보대출 연간 총 상환액(원금 + 이자) + 기타 대출 연간 총 상환액(원금 + 이자)] / 연소득
Q. 위와 같은 예시로 A씨의 상황에 추가로 기타 대출의 상환액 원금을 500만 원이라고 가정하였을 때
정답 : [1500(주담대 상환금) + 500(기타 대출 원금) + 200(기타 대출 이자)] / 1억 = 22%
DTI와 비교하였을 때 상대적으로 비율이 더 높게 잡히며, 이는 대출규제가 더 강하다고 볼 수 있습니다.
DSR 계산방식이 조금 복잡한데 아래 포스팅에 자세히 정리하였으니 참고하시기 바랍니다.
✅DSR 원리금 상환금액 산출방식 정리✅
최근 전세금반환대출 목적으로 주택담보대출을 실행하는 경우 한시적으로 DSR 40%에서 DTI 60%로 기준이 완화되었으니 관련 내용은 아래 포스팅을 참고하시기 바랍니다.
✅전세금반환대출 DSR 규제 완화, 얼마나 더 대출 받을 수 있을까?✅
헷갈리고 많이 생소한 단어이지만 부동산에 관심이 있는 분들이라면 꼭 관심을 가지시고 머릿속에 잘 정리해 두시기 바라겠습니다.