역전세에 따른 전세금반환 부담을 가지고 있던 집주인분들은 이번 DSR 규제완화(DSR 40%➡️DTI 60%)로 한숨돌리게 되었습니다. 전세금반환대출 한도 완화로 얼마나 더 대출이 가능한지 계산을 통해 알아보겠습니다.
용어정리
DSR(총부채 원리금 상환비율)
= 주택담보대출 상환금(원금+이자) + *다른 대출금(원금+이자) / 연소득
DTI(총부채상환비율)
= 주택담보대출 상환금(원금 + 이자) + 다른 대출금(이자) / 연소득
LTV(주택담보대출비율)
= 사려고하는 집(KB 시세)의 담보비율만큼 빌려주는 대출
용어에 대한 보다 자세한 내용은 아래 글을 참고해주세요!
전세금반환대출이 뜨거운 감자인 이유
현재 부동산 시장 침체로 전세가가 많이 떨어져 역전세 현상이 속출하고 있습니다. 또한 다음 세입자를 구하기가 하늘의 별따기와도 같아 전세금보증금을 돌려받기가 더욱 더 힘들어져 세입자들의 불안감은 계속 높아만 가고 있습니다. 이런 형국을 해소하고자 정부에서 23년 7월 말 전세금반환 목적에 한해 대출규제 완화를 시행한다는 반가운 소식입니다.
간단한 계산으로 현 대출 규제의 문제점을 알아보겠습니다
연봉 7000만원인 A씨! 다음 세입자가 안구해져 아래와 같은 조건으로 대출을 받으려고 합니다.
전세반환대출로 돌려줘야할 보증금이 2.5억원, 대출기간 360개월, 금리 4%(원금균등상환) 조건
납입원금 830만원/년, 이자 980만원/년 총액 1873만원/년
DSR = 1873(주담대 연 상환금)/7000(연소득) = 26.7%
기존 신용대출 5000만원, 대출기간 12개월, 금리 4%이 추가로 있다고 한다면
신용대출은 1년 단위로 갱신되면서 이자만 내시지만 DSR 계산시 5년 원금균등으로 계산합니다
납입원금 1000만원/, 이자 180만원/년, 총 1180만원/년
DSR = 1180(신용대출 연 상환금) / 7000(연소득) = 16.8%
총 DSR 계산을 해본다면 43.5%가 나오네요
네, 맞습니다. DSR 40%를 초과하게 되어 A씨는 전세반환대출(주택담보대출)이 불가능하게 되는 상황이 오게 됩니다.
전세반환대출을 하려면 기존 신용대출을 일부 상환하거나 연 소득을 늘릴수 밖에 없습니다. 단시간에 두 조건을 만족하는것은 불가능하니 정부에서 깡통전세 대란을 막고자 이번에 대출규제를 완화하였습니다.
전세금반환대출 이번에 바뀐점
가장 크게 바뀐점은 대출규제 완화겠죠? 개인과 임대사업자 각각 규제가 변경이 되었는데요 7월 말부터 1년간 한시적으로 보증금 차액에 대한 반환목적으로 대출규제가 완화됩니다.
변경사항
- 임대사업자 RTI(임대소득/이자비용) 하향(1.25, 1.5배➡️1배)
- 개인 DSR 40% 대신에 DTI 60%로 바뀌었습니다.
위와 같은 A씨 조건으로 간략히 계산해보면
DTI = [1873만원/년(주담대 연 상환금) + 1000만원+180만원/년(신용대출 연 이자비용)] / 7000만원/년(연 소득)
= 29.3%로 계산되네요. 충분히 여유가 있어졌죠?
※ 계산결과는 참고용이며 정확한 대출한도는 은행에서 대출을 실행해보셔야 알 수 있습니다.
금융위원회에 따르면 이번 규제 완화로 대출 가능금액이 3억 5천만원에서 5억 2천만원으로 1억 7500만원 가량 늘어나는 효과가 있다고 합니다.
지원대상
원칙은 보증금 차액 이내로 한정이지만, 집주인이 보증금 반환기일 도래가 되고 역전세인 상황에서 다음 세입자를 구하지 못하는 경우 대출한도를 모두 사용할 수 있습니다. 주택유형은 아파트 연립 다세대, 주거용 오피스텔이 해당됩니다.
전세대출과 마찬가지로 전세금반환대출 실행시 대출금은 은행에서 세입자에게 직접 지급됩니다. 다 아시죠?
이상 이번에 기획재정부에서 발표한 전세반환대출 규제 완화에 대해 알아보았습니다.
이 외에도 여러가지 내용이 있었는데요! 한번에 정리하기에 내용이 너무 방대해서 다음에 다른 중요한 부분은 별도로 정리해서 포스팅하겠습니다