임대보증금 반환보험(가입대상, 필요서류, 면제 대상)에 대해 알아봐요!

주택을 매입하여 임대사업자를 등록하고 해당 주택을 임대하는 임대인의 경우에는 임차인의 보증금에 대하여 임대보증금 반환보험을 반드시 가입해야 합니다.

임대보증금 보증보험 가입 시 가입대상, 필요서류, 면제 대상에는 어떤 것들이 있는지 살펴보도록 하겠습니다.

임대보증금 반환보험이란?

임대사업자가 계약서에 명시된 임대기간이 종료되었음에도 불구하고 임차인에게 임대 보증금을 돌려주지 않을 때 주택도시보증공사(HUG) 나 SGI서울보증 등 보증회사가 임대인을 대신하여 임차인에게 보증금을 돌려주는 상품을 의미한다.

임대보증금 반환보험 가입대상

민간임대주택에 관한 특별법 제49조 제1항에 따른 민간임대주택에 해당하는 경우 반드시 보증보험에 가입하여야 합니다.(‘21.8월 시행)

• 민간건설임대주택
• 제18조 제6항에 따라 분양주택 전부를 우선 공급받아 임대하는 민간매입임대주택
• 동일 주택단지에서 100호 이상으로서 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택을 임대하는 민간매입임대주택
• 제2호와 제3호 외의 민간매입임대주택

공공분야를 제외한 민간주택에 대해선 가입의무가 생기니 반드시 가입하시기 바랍니다.

임대보증금 반환보험 필요서류

• 임대사업자등록증
• 표준임대차계약서
• 부동산등기부등본
• 건축물대장(필요시)
• 감정평가서(필요시)

기존에는 임대보증 가입을 위한 주택가격 산정 시 감정평가액, 공시가격, 실거래가 중 선택을 하였지만 임대사업자와 감정평가사들이 결탁하여 감정평가액을 부풀려 보증에 가입하는 문제가 있어 최근에는 ①공시가격 ➡️ ②실거래가➡️ ③감정평가액 순으로 적용하므로 참고하시기 바랍니다.(‘23.3월 시행)

임대보증금 반환보험 가입 면제 대상

1. 임대보증금이 최우선변제금액 이하이고 보증 미가입에 임차인이 동의한 경우

• 최우선변제금액이란 소액임차인이 우선변제를 받을 수 있는 금액이며 우선변제금액이 주택가격의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가격의 2분의 1에 해당하는 금액을 변제받을 수 있는 제도

2. 임대사업자가 공공주택사업자(LH, SH 등 지방공사)에게 임차하고 이 기관들이 보증금 보험에 가입한 경

3.  임차인이 전세금반환보증보험에 가입하였고 임대사업자가 해당 보증의 보증수수료를 전부 지급한 경우

임대보증금 반환보험 가입금액 산정기준

원칙은 임대보증금 전액으로 보험에 가입하여야 합니다. 다만 아래 4가지 요건이 충족하면 일부금액(선순위 채권+보증금-주택가격 60%)을 대상으로 보험가입이 가능합니다.

1. 근저당권이 세대별로 분리되어 있는 경우

2. 임대사업자가 보증금 선순위인 압류, 가압류, 가처분 등을 해소한 경우

3. 전세권이 설정된 경우 또는 임차인이 전입신고 및 확정일자를 받은 경우

4. 임차인이 일부금액 보증 가입에 동의한 경우

임대보증금 반환보험료 및 부담주체

보증보험료 계산방법

보증보험료는 임대보증금 × (*)보증료율 × 보증기간 일수 / 365로 계산합니다. 보증료율은 임대사업자의 신용도와 임대주택의 부채비율에 따라 달라집니다.(0.099~1.139% 한도 이내)

보증보험료 부담주체

보증보험료는 임대사업자가 75%, 임차인이 25%를 각각 부담하여야 하고 임대인이 수수료를 모두 납부하였다면 임차인이 부담해야 할 수수료를 임대료에 포함하여 징수할 수 있습니다.(이 경우 임차인에게 내용을 고지하여야 합니다.) 또한, 임차인이 전세보증금 반환보험을 가입하였을 경우 보증 수수료를 임대인이 전부 지급하여야 합니다.

임대보증금 반환보험 미가입 시 불이익

임대보증금 보증보험의 경우 주택의 매매가 대비 전세비율이 60%가 넘어가면 의무가입 해야 합니다. 미가입 시에는 임대보증금의 10% 이하 과태료를 부과하며 상한선은 3,000만 원 입니다.(기존의 2년 이하 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금 조항은 없어짐)

임대사업자를 낸 임대인의 의무 중 임대보증금 보증보험 가입에 대해 알아보았습니다. 의무사항인 만큼 잊어버리지 마시고 꼭 보증보험에 가입하시기 바랍니다.